2017年9月4日 星期一

領展2017/18年度第一季表現理想

領展剛剛係Corporate Presentation 中update 左2017/18年第一季租戶銷售數據,表現相當滿意,亦令我放下心頭大石。

租戶銷售增長對領展的租金增長有好大影響,因為從rent to sales ratio 可以睇到領展的租金係根據租戶銷售來決定的。領展租金收入年年增長而Rent to sales ratio 過往多年都係維持11-12%,即係表示領展租金收入增長率等同租戶銷售增長率。

Rental to sales ratio Y/E 31/3/2016 Y/E 31/3/2017 FY 2018 1Q
Overall 11.70% 12.10% 12.90%


近兩三年香港整體消費增長放綬,領展租戶的銷售增長出現放綬,對金收入增長率有直接既影響。
Y/E 31/3/2015 Y/E 31/3/2016 Y/E 31/3/2017

% Change in revenue 7.23% 6.72% 4.22%

Tenant's Gross sales growth 6.00% 5.20% 4.20%

2017/18年度Q1 租戶銷售增長係6.5% 結束過往3年租戶的銷售增長放綬,銷售增長開始改善,增加今年的續租租金增長率 及租金增長率。

停車場業務方面,香港車位需求供應持續失衡,2017年4-6月車輛數目增長及車位供應增長分別係3.2% 及 1.4% ,車位租金可以維持10%以上增長。






2017年8月4日 星期五

沽出778 置富產業信託

今日於$9.68 全數沽出置富產業信託

原因係置富唔符合現時既投資方向。現時投資目標係買入高增長股。置富唔能夠每年維持高增長,要維持高增長一定要一定要持續做資產提升工程。大部分核心物業例如馬鞍山廣場、置富第一城已經做左AEI。置富嘉湖於數年前購入,準備做AEI ,但係要幾年之後先至會有大幅租金增長。由而家到AEI完結嘅呢段時間相信只會維持低增長。所以決定賣出。

2017年7月30日 星期日

實地考察 - 領展商場 T Town @ 29/7/2017

領展房地產投資信託基金物業組合遍及香港、北京、上海和廣州。截至今日,在香港擁有155個物業共約1,000萬平方呎,當中包括100個商場。

領展的Business Model 目的係提升資產質素及每基金單位分派增長(DPU Growth)Business Model中其中一個增長動力係資產提升工程(Asset Enhancement Initiative,簡稱AEI)

 資產提升工程的主要目標是營造良好的零售環境以吸引新零售商戶,滿足顧客的需求為顧客帶來更佳的購物體驗及更多元化的選擇,並為領展基金單位持有人帶來更理想的回報。

由於AEI對回報有重要的影響,作為資產擁有人及商場業主,除左留意業績和公司定期發出的資訊外,實地考察都極為重要。透過實地考察了解AEI進度、對比AEI前後在以下各方面作出評估,能否有效提升回報。

1)
商場設計及設施 - 為顧客帶來更佳的購物體驗,營造良好的零售環境以吸引新零售商戶
2) 商戶組合 - 為顧客帶來多元化的選擇,滿足不同的顧客群(長者、家庭、年輕人)的需求
3) 商戶分佈 - 帶動整個商場的人流
4) 人流 - 不用多說,提升商戶收入及租金最重要的因素

未來我會定期去正進行AEI的商場進行實地考察。以下係今次考察的結果

物業: T Town (前稱頌富廣場)
地區: 天水圍
零售商場分顃: 都會級 (Destination)
AEI 開始月份: 大約20162
投資額: 2.8億港元

T Town
係領展六個旗艦物業之一,定位係成為天水圍區既旗艦商場,吸引全天水圍以及區外居民(eg. 洪水橋)來消費。商場分成兩部份以天橋連接,分別係T Town North T Town South。今次AEI T Town North

由於新界西北的人口增長快加,潛在消費增長高,故此用巨額資金作AEI可以吸引不斷增長的人口留區消費,租金以及資產價值有高潛在增長。

整體黎講,今次AEI 係各方面我都好滿意,人流很多。

商場設計及設施

商場外牆和T Town South 一樣以水漣漪設計、商場內電子商場指南以及商場客戶服務台,三者都相當醒神,帶出商場的活力。

AEI
電子商場指南及客戶服務

商場內整體設計感覺時尚寬敞,購物環境相當舒適。商場廁所設施新穎,睇到出設計師的心思。 

地下
地下
一樓

一樓
一樓


一樓
二樓

二樓

二樓




商場整體設計格調突顯到T Town 作為區內旗艦商場的氣勢。 

商戶組合及分佈

商戶組合多樣化,要既野都可以搵到,提供一站式物體驗。商場內分為不同的Trade zone,將同類型的商鋪集中,方便顧客,大大提升購物體驗。相比AEI 前商鋪分散、雜亂無章的情況,有非常大的改善。

正所謂民以食為天,提供不同的菜式對吸引人流非常重要。AEI前商場內最缺乏的係有特色既食肆。AEI後比我最大既感覺就係好多食肆,有不同的菜式選擇。

食肆及零食:地下及二樓
超市、保健產品:二樓
服飾:一樓
家居用品、個人護理: 二樓
醫務所專區: 地下
街市: 地下

食肆及零食



Hey.Yo  喜乳酪 (NG01) - 吸引不少年輕人和學生消費


8090好時光 (NG02) - 店鋪的一部分在商場中庭,感覺好悠閒 
加上時尚的商場設計,大大提升購物體驗

皇冠餐廳 (NG03-04)
              Comma (N213)- 吸引不少年輕人消費

Aroi Thai (N211)

韓樂MoMoKu (N210)

鴨子園 (N212)
牛涮鍋 MouMouClub (N105)
Magic Touch (N201-202)
 同元氣壽司新幹線同一概念,客人用平板電腦落Order之後,食物會由一架高速列車盛載着,自動送到客人面前好好玩既食野體驗,相信係天水圍區首間呢個概念既食肆。當天有不少家庭客光顧

鈙福樓金閣(N106-109) - 滿足長者及家庭客需要
超市、保健產品

Fushion By ParknShop (N206-209)

維特健靈 (N209D)

位元堂 (N205)

服飾
Leona (N146)

BSX (N140)

Soler (N110)

Plen+y (N101)
Baleno (N135-137)

Bossini (N124-125)

家居用品、個人護理、文具禮品
日本城 (N222-224) Baby Choice (N229)

髮棧 (N220)

Alpha Cut (N238-239)



                             Medimart 樂康軒 X Holos 新活坊 (N214-215)

123 By Ella (N235-237)


醫務所專區

右邊門口通往T Town Market
街市


 AEI進度

一樓和二樓仍有部分地方未有商戶進駐

一樓







根據領展網上季刊Channel 823,T Town 會引入著名服務品牌Uniqlo。而一樓吉鋪冇貼上任何招租告示,上面相連的鋪位加起黎相當,好有可能係Uniqlo

二樓






T  Town South 及 天橋

當天都有到天橋和T Town  South  作簡單巡視,發現天橋、一樓和二樓有不少吉鋪

天橋、一樓相信係重新規劃商戶組合



二樓吉鋪原本係醫務所,已經搬遷到T Town North 地下醫務所專區


如果想睇更多相,可以係呢度睇  https://photos.app.goo.gl/hvM53D6zZPZXjc3H3

商戶名單
 
商店分類
SG001-002
7-11便利店
超級市場及便利店
SG003
鴻福堂自家湯涼茶坊
零食及糕點
SG004
鱷魚恤
時裝及配件
SG005
萬寧
健康產品及個人護理
SG006
Cutie More 
時裝及配件
SG007
裕華保健坊
健康產品
SG008
La Soiree 
時裝及配件
SG009
Vacant
SG010
偉成洋酒雪茄專門店
零食及糕點
SG011
滿記甜品
食肆
SG012-13
Italian Tomato Café
食肆
SG014-15
上海姥姥
食肆
SG016
板長壽司 / 板串串燒
食肆
SG017
惠康Superstore
超級市場及便利店
SG018
Gitti
時裝及配件
SG019
Vacant
SG020
北京同仁堂
健康產品
SG021
G & E Optical Centre 
個人護理
SG022
雞仔嘜
時裝及配件
SG023
Yamazaki 山崎麵包
零食及糕點
SG024
榮華蔘茸中西藥房
診所及藥房
SG025
Maple 時裝
時裝及配件
SG026
Vacant - 招租 324 零售
 
S101-103
吉野家
S104
Soap Berry 時裝
時裝及配件
S105
Vacant
S106
莎莎
美容
S107
百蕙 (手袋) (租約期滿)
時裝及配件
S108
Vacant
S109
Vacant
S110
Vacant
S111
Giordano
時裝及配件
S112
Dr Kong
時裝及配件
S113A
Walker Shop
時裝及配件
S113B
FOOTSPOT.
時裝及配件
S114
Wide Travel 縱橫行
時裝及配件
S115-116
steps2 
時裝及配件
S117A
7-11便利店
超級市場及便利店
S117B
Sports Corner
時裝及配件
S118
馬拉松
時裝及配件
S119
Colourmix
美容
S120A
眼鏡88
時裝及配件
S120B
MALL RIVER (首飾)
時裝及配件
S121
Vacant
S122
Vacant
S123
Vacant
S124
Vacant
S125
Vacant
S126-127
商務印書館
禮品、書籍及教育
禮品、書籍及教育
S128
Honey Egg 
時裝及配件
 


S201
九份十份 (Coming soon)
S201C
雅芳婷
家居用品
S202
電訊數碼 / Sun Mobile
電子產品及通訊服務
S203
飛天流動 Dream Team
電子產品及通訊服務
S204
樂聲牌專門店 PanaShop
電子產品及通訊服務
S206
麥當勞
食肆
S207
中國移動通訊
電子產品及通訊服務
S208
3 Shop
電子產品及通訊服務
S209-210
雅歌琴行
禮品、書籍及教育
禮品、書籍及教育
S211-212
譚仔三哥雲南米線 (Coming soon)
S212
Vacant
S213
Vacant
S214
Vacant
S215
Vacant
S216
Vacant
S217
Vacant
S218A
BOC ATM
銀行及金融服務
S218B
HSBC ATM
銀行及金融服務
S219-220
時代電氣
電子產品及通訊服務
S221
Ogawa
健康產品
S222
睡康寧玉石床體驗店 Suzuranbed
家居用品
S223
Cherry 寢具
家居用品
S224
海港酒家
食肆
S225
彩龍快速沖印 
電子產品及通訊服務
S226
大家樂
食肆
ATM7
ICBC ATM (S226號鋪側)
銀行及金融服務
 
 
 
NG01
Hey Yo .乳酪
零食及糕點
NG02
8090好時光
食肆
NG03-04
皇冠餐廳
食肆
NG05-06
祥益地產
地產
NG07
蔘茸中西藥房
診所及藥房
NG08
Vacant - 招租 378 零售
NG09-10
7-11便利店
超級市場及便利店
NG11
美心西餅
零食及糕點
NG12
Vacant
NG13
張毛記
電子產品及通訊服務
NG14
Vacant - 招租 504 零售
NG15
培健牙科診所
診所及藥房
NG16
西醫陳功一
診所及藥房
NG17
西醫諸葛康
診所及藥房
NG18
盈健醫務中心
診所及藥房
NG19
西醫彭常超
診所及藥房
NG20
西醫孔慶仁
診所及藥房
NG21
ATM8
恆生ATM
銀行及金融服務
Market
T Town 街市
 
N101
Vacant
N102
One
時裝及配件
N103
18513 Fashion
時裝及配件
N104
Vacant - 招租 1201 零售
N105
牛涮鍋 MouMouClub
食肆
N106-109
叙福樓金閣
食肆
N107
Vacant
N108
Vacant
N109
Vacant
N110
Soler 
時裝及配件
N111
Vacant
N112
Vacant
N113
Banker
時裝及配件
N114
Vacant - 招租 463 零售
N115
Yves Rocher, France
美容
N116
Vacant - 招租 280 零售
N117
Watch Out
時裝及配件
N118
Mabelle
時裝及配件
N119
遠東珠寶金行
時裝及配件
N120
麗豐珠寶金行 
時裝及配件
N121
wishh!
美容
N122
Vacant - 招租 442 零售
N123
Vacant - 招租 679 零售
N124-125
Bossini
時裝及配件
N126
Delifrance
食肆
N127
Magnolia 服飾
時裝及配件
N128
Vacant
N129
eg mix&match
時裝及配件
N130
Vacant
N131
MDX
時裝及配件
N132
Vacant - 招租 702 零售
N133
Vacant
N134
Vacant
N135-137
Baleno
時裝及配件
N136
Vacant
N137
Vacant
N138
Vacant
N139
Jeanwest
時裝及配件
N140
BSX
時裝及配件
N141
123 Space
時裝及配件
N142
Madcroxx
時裝及配件
N143
Wanko
時裝及配件
N144
Vacant
N145
Embry Form
時裝及配件
N146
Leona 時裝
時裝及配件
 
N201-202
Magic Touch
食肆
 
N203
農本芳
診所及藥房
N204
Vacant - 招租 312 零售
N205
位元堂
診所及藥房
N205A
尚品花膠海參蟲草燕窩專門店 (8月開張)
健康產品
N206-209
Fushion By ParknShop
超級市場及便利店
N209A
Vacant - 招租 590 零售
N209B
盞記燕窩蟲草專門店
健康產品
N209C
綠盈坊有機店
健康產品
N209D
維特健靈
健康產品
N210
韓樂 MoMoKu
食肆
N211
Aroi Thai 
食肆
N212
鴨子園
食肆
N213
Comma
食肆
N214-215
Medimart 樂康軒X Holos 新活方
健康產品
N215
Vacant
N216
Vacant - 招租 464 零售
N217
Vacant
N218
譽豐中醫診療中心
診所及藥房
N219
Vacant
N220
髪棧
個人護理
N221
Vacant - 招租 169 零售
N222-224
日本城
家居用品
N225-227
優品360
超級市場及便利店
N228
Vacant - 招租 834 零售
N229
Baby Choice
個人護理
N230
Vacant
N231
Cheers乾一杯
零食及糕點
N232
Vacant
N233
Vacant
N234
Vacant - 招租 386 零售
N235-237
123 by Ella
禮品、書籍及教育
N238-239
Alpha Cut 
個人護理
N240
Vacant - 招租 592 零售
N241-242
多彩店文具玩具
禮品、書籍及教育