今日429.88 沽出騰訊控股。以今年第三季EPS RMB 5.391計 pro-rata 全年業績 RMB 7.188，以人民幣匯率1.2 換算全年EPS HKD 8.6256。以股價429.88計 Forward P/E 49.8。騰訊過往三年及今年平均EPS Growth 46%左右，與Foward P/E相約，預期唔會有太多升幅，所以決定沽出。
沽出後現金及實銀比率達47%，會拖低回報率，由於領展價格吸引，所以$71.25增持領展。領展係2017年11月賣場前我預期2018年3月NAV $72，賣場後領展計算NAV增加$3，計算出領展賣場後2018年3月NAV $75。 與買入價比較，估計到2018年6月公佈業績後大約有5.26%升幅，加上大約2%股息，半年有7.26%回報，回報率唔錯，所以決定增持。
2018年1月11日 星期四
2017年12月30日 星期六
2017年結 及2018展望
仲有2日就到2018年，係時候總結一下今年既理財同投資
2017總結
- 組合表現相當不錯，加權回報率21.82%，達到目標回報率17.5%。但係表現跑輸恆指36%，呢個同上半年投資方向同配置有關，下半年亦做左好大既轉變，下面再詳述
- 今年支出佔主動收入比例由71.87%增加至76.01%。下面有詳細分析
- 主動收入投入的資金減少20% 同支出比例增加有關
- 被動收入增加300%
- 財務自由比率 （被動收入/總支出）由0.77% 升至2.01%
開支
增加既開支主要係食物（44%）、保險（6%）、旅行開支（16倍）、電子產品 （32%）。娛樂開支減少一半。娛樂開支減少既原因係朋友間既聚會愈來愈少，但亦增加左Apple Music 呢個恆常開支，生活上多左樂趣，支出唔係增加好多，值得。食物支出增加係因為少左帶飯。保險方面買多左份保單。旅行方面，11月去左柬埔寨旅行，我發現我都幾鐘意去旅行，我覺得儲畜之餘亦要有令自己開心既使費，為財自旅程中添加動力，最終目標係用被動收入去旅行。電子產品方面，上年買左iPhone 6S ，今年買左iPad Pro 作為讀書娛樂投資之用，取替8歲既手提電腦。
投資組合配置
今年投資配置上有好大改變。由於之前對貴金屬（實銀）做左好多功課，金銀係股災之後獲利可以數以幾十倍計，所以將超過60%資金配置到實銀。實銀既波幅實在太大而且金銀既升跌係取訣於投資者既心理，係股災前都唔會有咩回報。對於實銀，我有新既定位，回到初衷，作為財富組合既保險。年中分三次將實銀賣出，實銀係組合中既配置由65%降至12%。
4-5月賣出實銀既資金全數買入領展，令領展既投資比重曾經高達67% 。
7月決定改變投資方向，以投資增長型企業為主，加快財富增長。同時希望適度分散投資於不多於10間企業，分散風險之餘亦容易管理各個投資項目。
下半年分階段由領展撤資，投資比重由67%降至20%。唔係因為領展唔好。領展管理非常好，2018財年上半年亦非常滿意，NAV升幅達9.1%，超符我既預期，預期未來兩年領展既連股息回報o會有16-17%。但係領展始終係REIT，始終不及其他增長企業既盈利增長率。所以將資金轉投高增長企業。領展既超穩定增長係組合中既定海神針。
賣出領展既資金係10-12月買入Apple Inc、騰訊同比亞迪。基本上配置完成。簡單講下買入原因：
Apple Inc：第一， 護城河好深，因為顧客忠誠度高（包括我 😂😂），調查指出Apple顧客忠誠度超過9成，下次再購買手機/Tablet/Laptop都會幫襯Apple。第二，服務收入持續增長，呢兩年都有超過20%增長。服務收入包括Apple Music、Apple Pay、 Apple Care同埋 App Store。Apple CEO Tim Cook 目標係2020前增加一倍服務收入，年均會有16-17%增長。第三，回購股票，每年為EPS增加10%。第四，2017年係產品革新同產品選擇方面相信會令iPhone 同iPad 有不錯既收入增長。第五，亦係最重要既一點，依家Forward PE 14倍,遠低於其他科技公司（Google, Amazon, Facebook),原因係賣iPhone對盈利既不穩定性。但係Apple 近年大力發展Apple pay, Original content 同Apple Music。有意發展為Service Company。若果服務收入持續20%以上增長，係總收入比重會愈來愈高。多左recurring income ，若果市場到時比更高既PE 既話，回報會係可觀。
騰訊：中國互聯網服務龍頭，主要業務包括手遊、音樂、廣告、手機支付，當然仲好多其他服務。騰訊已經完善建立左自己既生態系統，基本上係各方面壟斷左內地人既生活。加上內地中產愈來愈多，支持騰訊盈利持續高增長。
比亞迪：因為環保關係加上生產電動車及電池技術日佔成熟，未來10-20年好多國家既政府都會禁止柴油車生產及行使，而大力推動電動車發展。比亞迪生產電動車同電動車電池技術行內數一數二，相信未來十年會有倍計既回報。
2018展望
2018年方面持股方面唔會有大改變，不會有太多買賣，長期持股，睇住投資項目價值不斷增長。
來年會更深入研究
- 公司估值既方法，令投資決定更有信心
- 自動駕使車- 相信亦會係未來既發展方向，但係生產自動駕使車既公司好多，競爭激烈。所以會研究生產自動駕使車重要零件GPU既公司 行業龍頭 NVIDIA 同 AMD
- 對騰訊、比亞迪、Apple Inc 作更深入既了解，因為投資決定相當倉促，未有深入了解，亦係今年做得唔好既地方
2017年9月4日 星期一
領展2017/18年度第一季表現理想
領展剛剛係Corporate Presentation 中update 左2017/18年第一季租戶銷售數據，表現相當滿意，亦令我放下心頭大石。
租戶銷售增長對領展的租金增長有好大影響，因為從rent to sales ratio 可以睇到領展的租金係根據租戶銷售來決定的。領展租金收入年年增長而Rent to sales ratio 過往多年都係維持11-12%，即係表示領展租金收入增長率等同租戶銷售增長率。
近兩三年香港整體消費增長放綬，領展租戶的銷售增長出現放綬，對金收入增長率有直接既影響。
租戶銷售增長對領展的租金增長有好大影響，因為從rent to sales ratio 可以睇到領展的租金係根據租戶銷售來決定的。領展租金收入年年增長而Rent to sales ratio 過往多年都係維持11-12%，即係表示領展租金收入增長率等同租戶銷售增長率。
| Rental to sales ratio | Y/E 31/3/2016 | Y/E 31/3/2017 | FY 2018 1Q |
| Overall | 11.70% | 12.10% | 12.90% |
近兩三年香港整體消費增長放綬，領展租戶的銷售增長出現放綬，對金收入增長率有直接既影響。
| Y/E 31/3/2015 | Y/E 31/3/2016 | Y/E 31/3/2017 | |
| % Change in revenue | 7.23% | 6.72% | 4.22% |
| Tenant's Gross sales growth | 6.00% | 5.20% | 4.20% |
2017/18年度Q1 租戶銷售增長係6.5% 結束過往3年租戶的銷售增長放綬，銷售增長開始改善，增加今年的續租租金增長率 及租金增長率。
停車場業務方面，香港車位需求供應持續失衡，2017年4-6月車輛數目增長及車位供應增長分別係3.2% 及 1.4% ，車位租金可以維持10%以上增長。
2017年8月4日 星期五
沽出778 置富產業信託
今日於$9.68 全數沽出置富產業信託
原因係置富唔符合現時既投資方向。現時投資目標係買入高增長股。置富唔能夠每年維持高增長，要維持高增長一定要一定要持續做資產提升工程。大部分核心物業例如馬鞍山廣場、置富第一城已經做左AEI。置富嘉湖於數年前購入，準備做AEI ，但係要幾年之後先至會有大幅租金增長。由而家到AEI完結嘅呢段時間相信只會維持低增長。所以決定賣出。
原因係置富唔符合現時既投資方向。現時投資目標係買入高增長股。置富唔能夠每年維持高增長，要維持高增長一定要一定要持續做資產提升工程。大部分核心物業例如馬鞍山廣場、置富第一城已經做左AEI。置富嘉湖於數年前購入，準備做AEI ，但係要幾年之後先至會有大幅租金增長。由而家到AEI完結嘅呢段時間相信只會維持低增長。所以決定賣出。
2017年7月30日 星期日
實地考察 - 領展商場 T Town @ 29/7/2017
領展房地產投資信託基金物業組合遍及香港、北京、上海和廣州。截至今日，在香港擁有155個物業共約1,000萬平方呎，當中包括100個商場。
領展的Business Model 目的係提升資產質素及每基金單位分派增長(DPU Growth)。Business Model中其中一個增長動力係資產提升工程(Asset Enhancement Initiative，簡稱AEI)。
資產提升工程的主要目標是營造良好的零售環境以吸引新零售商戶，滿足顧客的需求為顧客帶來更佳的購物體驗及更多元化的選擇，並為領展基金單位持有人帶來更理想的回報。
由於AEI對回報有重要的影響，作為資產擁有人及商場業主，除左留意業績和公司定期發出的資訊外，實地考察都極為重要。透過實地考察了解AEI進度、對比AEI前後在以下各方面作出評估，能否有效提升回報。
1) 商場設計及設施 - 為顧客帶來更佳的購物體驗，營造良好的零售環境以吸引新零售商戶
2) 商戶組合 - 為顧客帶來多元化的選擇，滿足不同的顧客群(長者、家庭、年輕人)的需求
3) 商戶分佈 - 帶動整個商場的人流
4) 人流 - 不用多說，提升商戶收入及租金最重要的因素
未來我會定期去正進行AEI的商場進行實地考察。以下係今次考察的結果
物業: T Town (前稱頌富廣場)
地區: 天水圍
零售商場分顃: 都會級 (Destination)
AEI 開始月份: 大約2016年2月
投資額: 2.8億港元
T Town 係領展六個旗艦物業之一，定位係成為天水圍區既旗艦商場，吸引全天水圍以及區外居民(eg. 洪水橋)來消費。商場分成兩部份以天橋連接，分別係T Town North 同 T Town South。今次AEI 係T Town North。
由於新界西北的人口增長快加，潛在消費增長高，故此用巨額資金作AEI可以吸引不斷增長的人口留區消費，租金以及資產價值有高潛在增長。
整體黎講，今次AEI 係各方面我都好滿意，人流很多。
商場設計及設施
商場外牆和T Town South 一樣以水漣漪設計、商場內電子商場指南以及商場客戶服務台，三者都相當醒神，帶出商場的活力。
|
||||
商場內整體設計感覺時尚寬敞，購物環境相當舒適。商場廁所設施新穎，睇到出設計師的心思。
|
 |
| 地下 |
 |
| 地下 |
 | ||
一樓
|
 |
| 一樓 |
 |
| 一樓 |
 |
| 二樓 |
 |
| 二樓 |
 |
| 二樓 |
商場整體設計格調突顯到T Town 作為區內旗艦商場的氣勢。
商戶組合及分佈
商戶組合多樣化，要既野都可以搵到，提供一站式物體驗。商場內分為不同的Trade zone，將同類型的商鋪集中，方便顧客，大大提升購物體驗。相比AEI 前商鋪分散、雜亂無章的情況，有非常大的改善。
正所謂民以食為天，提供不同的菜式對吸引人流非常重要。AEI前商場內最缺乏的係有特色既食肆。AEI後比我最大既感覺就係好多食肆，有不同的菜式選擇。
食肆及零食:地下及二樓
超市、保健產品:二樓
服飾:一樓
家居用品、個人護理: 二樓
醫務所專區: 地下
街市: 地下
食肆及零食
|
|
|
服飾
|
 |
| Baleno (N135-137) |
 |
Bossini (N124-125)
|
家居用品、個人護理、文具禮品
|
醫務所專區
|
街市
AEI進度
一樓和二樓仍有部分地方未有商戶進駐
一樓
根據領展網上季刊Channel 823，T Town 會引入著名服務品牌Uniqlo。而一樓吉鋪冇貼上任何招租告示，上面相連的鋪位加起黎相當，好有可能係Uniqlo
二樓
T Town South 及 天橋
當天都有到天橋和T Town South 作簡單巡視，發現天橋、一樓和二樓有不少吉鋪
天橋、一樓相信係重新規劃商戶組合
二樓吉鋪原本係醫務所，已經搬遷到T Town North 地下醫務所專區
商戶名單
商店分類
|
||
SG001-002
|
7-11便利店
|
超級市場及便利店
|
SG003
|
鴻福堂自家湯涼茶坊
|
零食及糕點
|
SG004
|
鱷魚恤
|
時裝及配件
|
SG005
|
萬寧
|
健康產品及個人護理
|
SG006
|
Cutie More
|
時裝及配件
|
SG007
|
裕華保健坊
|
健康產品
|
SG008
|
La Soiree
|
時裝及配件
|
SG009
|
Vacant
|
|
SG010
|
偉成洋酒雪茄專門店
|
零食及糕點
|
SG011
|
滿記甜品
|
食肆
|
SG012-13
|
Italian Tomato Café
|
食肆
|
SG014-15
|
上海姥姥
|
食肆
|
SG016
|
板長壽司 / 板串串燒
|
食肆
|
SG017
|
惠康Superstore
|
超級市場及便利店
|
SG018
|
Gitti
|
時裝及配件
|
SG019
|
Vacant
|
|
SG020
|
北京同仁堂
|
健康產品
|
SG021
|
G & E Optical Centre
|
個人護理
|
SG022
|
雞仔嘜
|
時裝及配件
|
SG023
|
Yamazaki 山崎麵包
|
零食及糕點
|
SG024
|
榮華蔘茸中西藥房
|
診所及藥房
|
SG025
|
Maple 時裝
|
時裝及配件
|
SG026
|
Vacant - 招租 324呎 零售
|
|
S101-103
|
吉野家
|
|
S104
|
Soap Berry 時裝
|
時裝及配件
|
S105
|
Vacant
|
|
S106
|
莎莎
|
美容
|
S107
|
百蕙 (手袋) (租約期滿)
|
時裝及配件
|
S108
|
Vacant
|
|
S109
|
Vacant
|
|
S110
|
Vacant
|
|
S111
|
Giordano
|
時裝及配件
|
S112
|
Dr Kong
|
時裝及配件
|
S113A
|
Walker Shop
|
時裝及配件
|
S113B
|
FOOTSPOT.
|
時裝及配件
|
S114
|
Wide Travel 縱橫行
|
時裝及配件
|
S115-116
|
steps2
|
時裝及配件
|
S117A
|
7-11便利店
|
超級市場及便利店
|
S117B
|
Sports Corner
|
時裝及配件
|
S118
|
馬拉松
|
時裝及配件
|
S119
|
Colourmix
|
美容
|
S120A
|
眼鏡88
|
時裝及配件
|
S120B
|
MALL RIVER (首飾)
|
時裝及配件
|
S121
|
Vacant
|
|
S122
|
Vacant
|
|
S123
|
Vacant
|
|
S124
|
Vacant
|
|
S125
|
Vacant
|
|
S126-127
|
商務印書館
|
禮品、書籍及教育
禮品、書籍及教育 |
S128
|
Honey Egg
|
時裝及配件
|
S201
|
九份十份 (Coming soon)
|
|
S201C
|
雅芳婷
|
家居用品
|
S202
|
電訊數碼 / Sun Mobile
|
電子產品及通訊服務
|
S203
|
飛天流動 Dream Team
|
電子產品及通訊服務
|
S204
|
樂聲牌專門店 PanaShop
|
電子產品及通訊服務
|
S206
|
麥當勞
|
食肆
|
S207
|
中國移動通訊
|
電子產品及通訊服務
|
S208
|
3 Shop
|
電子產品及通訊服務
|
S209-210
|
雅歌琴行
|
禮品、書籍及教育
禮品、書籍及教育 |
S211-212
|
譚仔三哥雲南米線 (Coming soon)
|
|
S212
|
Vacant
|
|
S213
|
Vacant
|
|
S214
|
Vacant
|
|
S215
|
Vacant
|
|
S216
|
Vacant
|
|
S217
|
Vacant
|
|
S218A
|
BOC ATM
|
銀行及金融服務
|
S218B
|
HSBC ATM
|
銀行及金融服務
|
S219-220
|
時代電氣
|
電子產品及通訊服務
|
S221
|
Ogawa
|
健康產品
|
S222
|
睡康寧玉石床體驗店 Suzuranbed
|
家居用品
|
S223
|
Cherry 寢具
|
家居用品
|
S224
|
海港酒家
|
食肆
|
S225
|
彩龍快速沖印
|
電子產品及通訊服務
|
S226
|
大家樂
|
食肆
|
ATM7
|
ICBC ATM (S226號鋪側)
|
銀行及金融服務
|
NG01
|
Hey Yo 喜.乳酪
|
零食及糕點
|
NG02
|
8090好時光
|
食肆
|
NG03-04
|
皇冠餐廳
|
食肆
|
NG05-06
|
祥益地產
|
地產
|
NG07
|
蔘茸中西藥房
|
診所及藥房
|
NG08
|
Vacant - 招租 378呎 零售
|
|
NG09-10
|
7-11便利店
|
超級市場及便利店
|
NG11
|
美心西餅
|
零食及糕點
|
NG12
|
Vacant
|
|
NG13
|
張毛記
|
電子產品及通訊服務
|
NG14
|
Vacant - 招租 504呎 零售
|
|
NG15
|
培健牙科診所
|
診所及藥房
|
NG16
|
西醫陳功一
|
診所及藥房
|
NG17
|
西醫諸葛康
|
診所及藥房
|
NG18
|
盈健醫務中心
|
診所及藥房
|
NG19
|
西醫彭常超
|
診所及藥房
|
NG20
|
西醫孔慶仁
|
診所及藥房
|
NG21
|
||
ATM8
|
恆生ATM
|
銀行及金融服務
|
Market
|
T Town 街市
|
|
N101
|
Vacant
|
|
N102
|
One
|
時裝及配件
|
N103
|
18513 Fashion
|
時裝及配件
|
N104
|
Vacant - 招租 1201呎 零售
|
|
N105
|
牛涮鍋 MouMouClub
|
食肆
|
N106-109
|
叙福樓金閣
|
食肆
|
N107
|
Vacant
|
|
N108
|
Vacant
|
|
N109
|
Vacant
|
|
N110
|
Soler
|
時裝及配件
|
N111
|
Vacant
|
|
N112
|
Vacant
|
|
N113
|
Banker
|
時裝及配件
|
N114
|
Vacant - 招租 463呎 零售
|
|
N115
|
Yves Rocher, France
|
美容
|
N116
|
Vacant - 招租 280呎 零售
|
|
N117
|
Watch Out
|
時裝及配件
|
N118
|
Mabelle
|
時裝及配件
|
N119
|
遠東珠寶金行
|
時裝及配件
|
N120
|
麗豐珠寶金行
|
時裝及配件
|
N121
|
wishh!
|
美容
|
N122
|
Vacant - 招租 442呎 零售
|
|
N123
|
Vacant - 招租 679呎 零售
|
|
N124-125
|
Bossini
|
時裝及配件
|
N126
|
Delifrance
|
食肆
|
N127
|
Magnolia 服飾
|
時裝及配件
|
N128
|
Vacant
|
|
N129
|
eg mix&match
|
時裝及配件
|
N130
|
Vacant
|
|
N131
|
MDX
|
時裝及配件
|
N132
|
Vacant - 招租 702呎 零售
|
|
N133
|
Vacant
|
|
N134
|
Vacant
|
|
N135-137
|
Baleno
|
時裝及配件
|
N136
|
Vacant
|
|
N137
|
Vacant
|
|
N138
|
Vacant
|
|
N139
|
Jeanwest
|
時裝及配件
|
N140
|
BSX
|
時裝及配件
|
N141
|
123 Space
|
時裝及配件
|
N142
|
Madcroxx
|
時裝及配件
|
N143
|
Wanko
|
時裝及配件
|
N144
|
Vacant
|
|
N145
|
Embry Form
|
時裝及配件
|
N146
|
Leona 時裝
|
時裝及配件
|
N201-202
|
Magic Touch
|
食肆
|
N203
|
農本芳
|
診所及藥房
|
N204
|
Vacant - 招租 312呎 零售
|
|
N205
|
位元堂
|
診所及藥房
|
N205A
|
尚品花膠海參蟲草燕窩專門店 (8月開張)
|
健康產品
|
N206-209
|
Fushion By ParknShop
|
超級市場及便利店
|
N209A
|
Vacant - 招租 590呎 零售
|
|
N209B
|
盞記燕窩蟲草專門店
|
健康產品
|
N209C
|
綠盈坊有機店
|
健康產品
|
N209D
|
維特健靈
|
健康產品
|
N210
|
韓樂 MoMoKu
|
食肆
|
N211
|
Aroi Thai
|
食肆
|
N212
|
鴨子園
|
食肆
|
N213
|
Comma
|
食肆
|
N214-215
|
Medimart 樂康軒X Holos 新活方
|
健康產品
|
N215
|
Vacant
|
|
N216
|
Vacant - 招租 464呎 零售
|
|
N217
|
Vacant
|
|
N218
|
譽豐中醫診療中心
|
診所及藥房
|
N219
|
Vacant
|
|
N220
|
髪棧
|
個人護理
|
N221
|
Vacant - 招租 169呎 零售
|
|
N222-224
|
日本城
|
家居用品
|
N225-227
|
優品360
|
超級市場及便利店
|
N228
|
Vacant - 招租 834呎 零售
|
|
N229
|
Baby Choice
|
個人護理
|
N230
|
Vacant
|
|
N231
|
Cheers乾一杯
|
零食及糕點
|
N232
|
Vacant
|
|
N233
|
Vacant
|
|
N234
|
Vacant - 招租 386呎 零售
|
|
N235-237
|
123 by Ella
|
禮品、書籍及教育
|
N238-239
|
Alpha Cut
|
個人護理
|
N240
|
Vacant - 招租 592呎 零售
|
|
N241-242
|
多彩店文具玩具
|
禮品、書籍及教育
|
訂閱：
文章 (Atom)