實地考察 - 領展商場 T Town @ 29/7/2017

領展房地產投資信託基金物業組合遍及香港、北京、上海和廣州。截至今日，在香港擁有155個物業共約1,000萬平方呎，當中包括100個商場。

領展的Business Model 目的係提升資產質素及每基金單位分派增長(DPU Growth)。Business Model中其中一個增長動力係資產提升工程(Asset Enhancement Initiative，簡稱AEI)。

 資產提升工程的主要目標是營造良好的零售環境以吸引新零售商戶，滿足顧客的需求為顧客帶來更佳的購物體驗及更多元化的選擇，並為領展基金單位持有人帶來更理想的回報。

由於AEI對回報有重要的影響，作為資產擁有人及商場業主，除左留意業績和公司定期發出的資訊外，實地考察都極為重要。透過實地考察了解AEI進度、對比AEI前後在以下各方面作出評估，能否有效提升回報。

1) 商場設計及設施 - 為顧客帶來更佳的購物體驗，營造良好的零售環境以吸引新零售商戶

2) 商戶組合 - 為顧客帶來多元化的選擇，滿足不同的顧客群(長者、家庭、年輕人)的需求

3) 商戶分佈 - 帶動整個商場的人流

4) 人流 - 不用多說，提升商戶收入及租金最重要的因素

未來我會定期去正進行AEI的商場進行實地考察。以下係今次考察的結果

物業: T Town (前稱頌富廣場)

地區: 天水圍

零售商場分顃: 都會級 (Destination)

AEI 開始月份: 大約2016年2月

投資額: 2.8億港元

T Town 係領展六個旗艦物業之一，定位係成為天水圍區既旗艦商場，吸引全天水圍以及區外居民(eg. 洪水橋)來消費。商場分成兩部份以天橋連接，分別係T Town North 同 T Town South。今次AEI 係T Town North。

由於新界西北的人口增長快加，潛在消費增長高，故此用巨額資金作AEI可以吸引不斷增長的人口留區消費，租金以及資產價值有高潛在增長。

整體黎講，今次AEI 係各方面我都好滿意，人流很多。

商場設計及設施

商場外牆和T Town South 一樣以水漣漪設計、商場內電子商場指南以及商場客戶服務台，三者都相當醒神，帶出商場的活力。

AEI前 電子商場指南及客戶服務

商場內整體設計感覺時尚寬敞，購物環境相當舒適。商場廁所設施新穎，睇到出設計師的心思。

地下

地下

一樓

一樓

一樓

一樓

二樓

二樓

二樓

商場整體設計格調突顯到T Town 作為區內旗艦商場的氣勢。 

商戶組合及分佈

商戶組合多樣化，要既野都可以搵到，提供一站式物體驗。商場內分為不同的Trade zone，將同類型的商鋪集中，方便顧客，大大提升購物體驗。相比AEI 前商鋪分散、雜亂無章的情況，有非常大的改善。

正所謂民以食為天，提供不同的菜式對吸引人流非常重要。AEI前商場內最缺乏的係有特色既食肆。AEI後比我最大既感覺就係好多食肆，有不同的菜式選擇。

食肆及零食:地下及二樓

超市、保健產品:二樓

服飾:一樓

家居用品、個人護理: 二樓

醫務所專區: 地下

街市: 地下

食肆及零食

Hey.Yo  喜乳酪 (NG01) - 吸引不少年輕人和學生消費 8090好時光 (NG02) - 店鋪的一部分在商場中庭，感覺好悠閒  加上時尚的商場設計，大大提升購物體驗 8090好時光 (NG02) - 店鋪的一部分在商場中庭，感覺好悠閒  加上時尚的商場設計，大大提升購物體驗 皇冠餐廳 (NG03-04)               Comma (N213)- 吸引不少年輕人消費               Comma (N213)- 吸引不少年輕人消費 Aroi Thai (N211) 韓樂MoMoKu (N210) 鴨子園 (N212)

牛涮鍋 MouMouClub (N105) Magic Touch (N201-202)  同元氣壽司新幹線同一概念，客人用平板電腦落Order之後，食物會由一架高速列車盛載着，自動送到客人面前好好玩既食野體驗，相信係天水圍區首間呢個概念既食肆。當天有不少家庭客光顧 鈙福樓金閣(N106-109) - 滿足長者及家庭客需要 超市、保健產品

Fushion By ParknShop (N206-209) 維特健靈 (N209D) 位元堂 (N205)

服飾

Leona (N146) BSX (N140) Soler (N110) Plen+y (N101)

Baleno (N135-137)

Bossini (N124-125)

家居用品、個人護理、文具禮品

日本城 (N222-224) Baby Choice (N229) 髮棧 (N220) Alpha Cut (N238-239)                              Medimart 樂康軒 X Holos 新活坊 (N214-215)                              Medimart 樂康軒 X Holos 新活坊 (N214-215) 123 By Ella (N235-237)

醫務所專區

右邊門口通往T Town Market

街市

 AEI進度

一樓和二樓仍有部分地方未有商戶進駐

一樓

根據領展網上季刊Channel 823，T Town 會引入著名服務品牌Uniqlo。而一樓吉鋪冇貼上任何招租告示，上面相連的鋪位加起黎相當，好有可能係Uniqlo

二樓

T  Town South 及 天橋

當天都有到天橋和T Town  South  作簡單巡視，發現天橋、一樓和二樓有不少吉鋪

天橋、一樓相信係重新規劃商戶組合

二樓吉鋪原本係醫務所，已經搬遷到T Town North 地下醫務所專區

如果想睇更多相，可以係呢度睇  https://photos.app.goo.gl/hvM53D6zZPZXjc3H3

商戶名單

		商店分類
SG001-002	7-11便利店	超級市場及便利店
SG003	鴻福堂自家湯涼茶坊	零食及糕點
SG004	鱷魚恤	時裝及配件
SG005	萬寧	健康產品及個人護理
SG006	Cutie More	時裝及配件
SG007	裕華保健坊	健康產品
SG008	La Soiree	時裝及配件
SG009	Vacant
SG010	偉成洋酒雪茄專門店	零食及糕點
SG011	滿記甜品	食肆
SG012-13	Italian Tomato Café	食肆
SG014-15	上海姥姥	食肆
SG016	板長壽司 / 板串串燒	食肆
SG017	惠康Superstore	超級市場及便利店
SG018	Gitti	時裝及配件
SG019	Vacant
SG020	北京同仁堂	健康產品
SG021	G & E Optical Centre	個人護理
SG022	雞仔嘜	時裝及配件
SG023	Yamazaki 山崎麵包	零食及糕點
SG024	榮華蔘茸中西藥房	診所及藥房
SG025	Maple 時裝	時裝及配件
SG026	Vacant - 招租 324呎 零售
S101-103	吉野家
S104	Soap Berry 時裝	時裝及配件
S105	Vacant
S106	莎莎	美容
S107	百蕙 (手袋) (租約期滿)	時裝及配件
S108	Vacant
S109	Vacant
S110	Vacant
S111	Giordano	時裝及配件
S112	Dr Kong	時裝及配件
S113A	Walker Shop	時裝及配件
S113B	FOOTSPOT.	時裝及配件
S114	Wide Travel 縱橫行	時裝及配件
S115-116	steps2	時裝及配件
S117A	7-11便利店	超級市場及便利店
S117B	Sports Corner	時裝及配件
S118	馬拉松	時裝及配件
S119	Colourmix	美容
S120A	眼鏡88	時裝及配件
S120B	MALL RIVER (首飾)	時裝及配件
S121	Vacant
S122	Vacant
S123	Vacant
S124	Vacant
S125	Vacant
S126-127	商務印書館	禮品、書籍及教育 禮品、書籍及教育
S128	Honey Egg	時裝及配件
S201	九份十份 (Coming soon)
S201C	雅芳婷	家居用品
S202	電訊數碼 / Sun Mobile	電子產品及通訊服務
S203	飛天流動 Dream Team	電子產品及通訊服務
S204	樂聲牌專門店 PanaShop	電子產品及通訊服務
S206	麥當勞	食肆
S207	中國移動通訊	電子產品及通訊服務
S208	3 Shop	電子產品及通訊服務
S209-210	雅歌琴行	禮品、書籍及教育 禮品、書籍及教育
S211-212	譚仔三哥雲南米線 (Coming soon)
S212	Vacant
S213	Vacant
S214	Vacant
S215	Vacant
S216	Vacant
S217	Vacant
S218A	BOC ATM	銀行及金融服務
S218B	HSBC ATM	銀行及金融服務
S219-220	時代電氣	電子產品及通訊服務
S221	Ogawa	健康產品
S222	睡康寧玉石床體驗店 Suzuranbed	家居用品
S223	Cherry 寢具	家居用品
S224	海港酒家	食肆
S225	彩龍快速沖印	電子產品及通訊服務
S226	大家樂	食肆
ATM7	ICBC ATM (S226號鋪側)	銀行及金融服務
NG01	Hey Yo 喜.乳酪	零食及糕點
NG02	8090好時光	食肆
NG03-04	皇冠餐廳	食肆
NG05-06	祥益地產	地產
NG07	蔘茸中西藥房	診所及藥房
NG08	Vacant - 招租 378呎 零售
NG09-10	7-11便利店	超級市場及便利店
NG11	美心西餅	零食及糕點
NG12	Vacant
NG13	張毛記	電子產品及通訊服務
NG14	Vacant - 招租 504呎 零售
NG15	培健牙科診所	診所及藥房
NG16	西醫陳功一	診所及藥房
NG17	西醫諸葛康	診所及藥房
NG18	盈健醫務中心	診所及藥房
NG19	西醫彭常超	診所及藥房
NG20	西醫孔慶仁	診所及藥房
NG21
ATM8	恆生ATM	銀行及金融服務
Market	T Town 街市
N101	Vacant
N102	One	時裝及配件
N103	18513 Fashion	時裝及配件
N104	Vacant - 招租 1201呎 零售
N105	牛涮鍋 MouMouClub	食肆
N106-109	叙福樓金閣	食肆
N107	Vacant
N108	Vacant
N109	Vacant
N110	Soler	時裝及配件
N111	Vacant
N112	Vacant
N113	Banker	時裝及配件
N114	Vacant - 招租 463呎 零售
N115	Yves Rocher, France	美容
N116	Vacant - 招租 280呎 零售
N117	Watch Out	時裝及配件
N118	Mabelle	時裝及配件
N119	遠東珠寶金行	時裝及配件
N120	麗豐珠寶金行	時裝及配件
N121	wishh!	美容
N122	Vacant - 招租 442呎 零售
N123	Vacant - 招租 679呎 零售
N124-125	Bossini	時裝及配件
N126	Delifrance	食肆
N127	Magnolia 服飾	時裝及配件
N128	Vacant
N129	eg mix&match	時裝及配件
N130	Vacant
N131	MDX	時裝及配件
N132	Vacant - 招租 702呎 零售
N133	Vacant
N134	Vacant
N135-137	Baleno	時裝及配件
N136	Vacant
N137	Vacant
N138	Vacant
N139	Jeanwest	時裝及配件
N140	BSX	時裝及配件
N141	123 Space	時裝及配件
N142	Madcroxx	時裝及配件
N143	Wanko	時裝及配件
N144	Vacant
N145	Embry Form	時裝及配件
N146	Leona 時裝	時裝及配件
N201-202	Magic Touch	食肆
N203	農本芳	診所及藥房
N204	Vacant - 招租 312呎 零售
N205	位元堂	診所及藥房
N205A	尚品花膠海參蟲草燕窩專門店 (8月開張)	健康產品
N206-209	Fushion By ParknShop	超級市場及便利店
N209A	Vacant - 招租 590呎 零售
N209B	盞記燕窩蟲草專門店	健康產品
N209C	綠盈坊有機店	健康產品
N209D	維特健靈	健康產品
N210	韓樂 MoMoKu	食肆
N211	Aroi Thai	食肆
N212	鴨子園	食肆
N213	Comma	食肆
N214-215	Medimart 樂康軒X Holos 新活方	健康產品
N215	Vacant
N216	Vacant - 招租 464呎 零售
N217	Vacant
N218	譽豐中醫診療中心	診所及藥房
N219	Vacant
N220	髪棧	個人護理
N221	Vacant - 招租 169呎 零售
N222-224	日本城	家居用品
N225-227	優品360	超級市場及便利店
N228	Vacant - 招租 834呎 零售
N229	Baby Choice	個人護理
N230	Vacant
N231	Cheers乾一杯	零食及糕點
N232	Vacant
N233	Vacant
N234	Vacant - 招租 386呎 零售
N235-237	123 by Ella	禮品、書籍及教育
N238-239	Alpha Cut	個人護理
N240	Vacant - 招租 592呎 零售
N241-242	多彩店文具玩具	禮品、書籍及教育